Die Wohnraumknappheit ist eines der drängendsten Probleme unserer Zeit. Sie gefährdet den sozialen Zusammenhalt und das friedliche und demokratische Miteinander in unseren Städten. Gleichzeitig steckt die Bau- und Immobilienwirtschaft in einer tiefen Krise – Finanzierungskosten sind hoch, Bauland knapp und teuer, und die Baukosten steigen und steigen. Das Ergebnis: Neubau ist rar und unerschwinglich und die Bestandsmieten steigen weiter – und das alles weil die Nachfrage hat das (Flächen-)Angebot um ein Vielfaches überholt hat. Das von der letzten Bundesregierung ausgerufene Ziel von 400.000 Wohnungen jährlich rückt in weite Ferne – und so ist für Viele die Wohnfrage mittlerweile zur Existenzfrage geworden.
Gleichzeitig stehen Millionen Quadratmeter Bürofläche in unseren Städten leer. In Düsseldorf, dem Standort des Untersuchungsobjekts, ist jeder zehnte Quadratmeter Büro ungenutzt, im Untersuchungsgebiet „Quartier Hansaallee*Seestern“ sogar jeder fünfte – mit steigender Tendenz. Bis 2030 könnte hier bereits jeder dritte Quadratmeter leerstehen. Diese Entwicklung ist zum einen konjunkturell bedingt, zum anderen maßgeblich auf den Wandel der Arbeitswelt infolge der COVID-19-Pandemie zurückzuführen. Daher gehen führenden Marktforschungsinstitute von einer Verstetigung dieses Zustands auf unbestimmte Zeit aus.
Daraus ergibt sich die naheliegende Frage, ob der Angebotsüberschuss an Büroflächen mit der enormen Nachfrage nach Wohnraum in Einklang gebracht werden kann. Und vor allem: Kann die Konversionsstrategie, der „Adaptive ReUse“, spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben?
Dieser Frage geht diese Arbeit nach, indem der Adaptive ReUse auf Objektebene untersucht und geprüft wird. Als Bestandsgebäude dient das Hansahaus, erbaut in den späten 1990er-Jahren von HPP Architekten, das in absehbarer Zeit vollständig leerstehen wird. Aufgrund der schwierigen Lage am gewerblichen Mietmarkt ist eine Nachvermietung der Flächen als Büro fast aussichtslos. Gleichzeitig grenzt das Objekt an eines der größten Neubaugebiete Düsseldorfs und an viele etablierte und beliebte Wohnlagen.
Daher wird das Hansahaus fiktiv zu einer Mixed-Use-Immobilie mit überwiegender Wohnnutzung umgeplant. Mit Ausnahme des Innenausbaus bleibt der Bestand vollständig erhalten. Die Erschließungsfrage sowie der Bedarf nach Freisitzen werden über einen neu errichteten Laubengang im Innenhof gelöst. Die Wohnungen folgen einem adaptiven Grundrisskonzept, das sich an der Idee nutzungsneutraler Räume orientiert und eine flexible Kombination von Nukleus- und Puffereinheiten ermöglicht. Diese Wohnungen richten sich primär an Familien oder Paare, die noch Familien gründen wollen.
Darüber hinaus bietet das Hansahaus ein erhebliches Potenzial zur Nachverdichtung. Der ergänzende Neubau wird über ein außenliegendes Tragwerk auf den Bestand aufgesetzt. Die Struktur besteht aus einem leichten Stahlskelett, ausgefacht mit flächigen Holzelementen. Der architektonische Ausdruck ist bewusst kontrastierend – insbesondere durch die photovoltaisch aktivierte Fassade. Der Entwurf folgt dem Prinzip der Suffizienz: Energiegewinnung und Ressourceneinsparung statt Dämmwahn und Abbruchmentalität. Im Neubau werden verschiedene Wohnungstypen untergebracht – sowohl Kleinwohnformen für ein junges, mobiles und urbanes Publikum als auch Maisonette-Typen mit eigenen Dachgärten für arrivierte Bewohner*innen.
Gleichzeitig stehen Millionen Quadratmeter Bürofläche in unseren Städten leer. In Düsseldorf, dem Standort des Untersuchungsobjekts, ist jeder zehnte Quadratmeter Büro ungenutzt, im Untersuchungsgebiet „Quartier Hansaallee*Seestern“ sogar jeder fünfte – mit steigender Tendenz. Bis 2030 könnte hier bereits jeder dritte Quadratmeter leerstehen. Diese Entwicklung ist zum einen konjunkturell bedingt, zum anderen maßgeblich auf den Wandel der Arbeitswelt infolge der COVID-19-Pandemie zurückzuführen. Daher gehen führenden Marktforschungsinstitute von einer Verstetigung dieses Zustands auf unbestimmte Zeit aus.
Daraus ergibt sich die naheliegende Frage, ob der Angebotsüberschuss an Büroflächen mit der enormen Nachfrage nach Wohnraum in Einklang gebracht werden kann. Und vor allem: Kann die Konversionsstrategie, der „Adaptive ReUse“, spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben?
Dieser Frage geht diese Arbeit nach, indem der Adaptive ReUse auf Objektebene untersucht und geprüft wird. Als Bestandsgebäude dient das Hansahaus, erbaut in den späten 1990er-Jahren von HPP Architekten, das in absehbarer Zeit vollständig leerstehen wird. Aufgrund der schwierigen Lage am gewerblichen Mietmarkt ist eine Nachvermietung der Flächen als Büro fast aussichtslos. Gleichzeitig grenzt das Objekt an eines der größten Neubaugebiete Düsseldorfs und an viele etablierte und beliebte Wohnlagen.
Daher wird das Hansahaus fiktiv zu einer Mixed-Use-Immobilie mit überwiegender Wohnnutzung umgeplant. Mit Ausnahme des Innenausbaus bleibt der Bestand vollständig erhalten. Die Erschließungsfrage sowie der Bedarf nach Freisitzen werden über einen neu errichteten Laubengang im Innenhof gelöst. Die Wohnungen folgen einem adaptiven Grundrisskonzept, das sich an der Idee nutzungsneutraler Räume orientiert und eine flexible Kombination von Nukleus- und Puffereinheiten ermöglicht. Diese Wohnungen richten sich primär an Familien oder Paare, die noch Familien gründen wollen.
Darüber hinaus bietet das Hansahaus ein erhebliches Potenzial zur Nachverdichtung. Der ergänzende Neubau wird über ein außenliegendes Tragwerk auf den Bestand aufgesetzt. Die Struktur besteht aus einem leichten Stahlskelett, ausgefacht mit flächigen Holzelementen. Der architektonische Ausdruck ist bewusst kontrastierend – insbesondere durch die photovoltaisch aktivierte Fassade. Der Entwurf folgt dem Prinzip der Suffizienz: Energiegewinnung und Ressourceneinsparung statt Dämmwahn und Abbruchmentalität. Im Neubau werden verschiedene Wohnungstypen untergebracht – sowohl Kleinwohnformen für ein junges, mobiles und urbanes Publikum als auch Maisonette-Typen mit eigenen Dachgärten für arrivierte Bewohner*innen.
